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결혼한 주부들이라면 누구나 재테크에 남다른 관심을 갖게 된다. 결혼이 현실이 되고 나면, 내집 마련에 대한 부담, 대출금, 아이들 교육비 등 필요한 돈이 한두 푼이 아니기 때문이다. 허리띠를 졸라매며 재테크를 해온 주부들의 경험담을 통해, 그녀들의 똑 소리 나는 노하우를 들어보자.


재테크 대담에 참석한 사람들은 결혼 후 나름 재테크를 열심히 해왔다고 자신 있게 말하는 주부를 포함, 이제부터 재테크를 배우고 싶다고 말하는 주부 3인이다. 서로의 재테크 현황을 좀 더 편안하게 살펴보고 이야기할 수 있도록 사전 취재를 통해 간단한 재테크 현황을 파악한 뒤 만남을 가졌다.

한 명씩 돌아가며 그동안 자신이 해왔던 재테크에 대해 설명했다. 여기에 나머지 주부 두 명이 궁금한 점을 물어보고 자신이 미처 알지 못했던 부분에 대한 정보를 공유했다. 이제부터 주부 3인의 재테크 노하우를 찬찬히 살펴본 후 이관석 신한은행 재테크 팀장의 조언과 총평을 들어보자.








저축보다 소비가 많았던 초보 주부 김지혜씨

김지혜 저는 소비 지향적인 스타일이라 지금까지 저축이나 재테크에 별 관심이 없었어요. 수입이 적은 편은 아닌데 돈이 들어오면 그날 바로 써버리는 성향이 있었죠. 당시에 제 이름으로 된 카드가 8개에다 남편 것까지 합하면 10개가 넘었어요.

그런데 결혼 후, 점점 재테크의 필요성을 피부로 느끼면서 관심을 갖게 됐죠. 카드도 하나로 통합해서 쓰고 절약했어요. 청약통장을 가지고 있었는데, 전셋집을 구하는 중에 가격이 저렴해서 그냥 집을 샀어요. 그 집이 운 좋게 가격이 오른 거죠. 그 외에 특별한 재테크 노하우는 없어요. 또 전에는 가계부를 전혀 쓰지 않았는데, 누군가 일기 쓰듯이 매일 쓰라고 하더라고요. 이제는 문화센터에서 재테크 강의도 듣고, 신문 경제 기사를 꼼꼼히 챙겨보려고 노력해요.

김채영 제가 보기에 지혜씨는 결혼한 지 얼마 안 돼서 재테크를 맛만 본 것 같아요. 이제 막 시작했기 때문에 경매나 공매에 관심을 두고 있고요. 그런데 실제 재테크를 하다 보면 변수가 생겨요. 그런 변수를 고려하지 않고 이익금만 계산하는 건 좀 문제가 있다고 봐요.

김지혜 아, 위험 요소를 말씀하시는 건가요?

김채영 경매 최저가는 그야말로 최저가지 얼마에 낙찰받을지는 모르거든요. 아파트는 낙찰가가 시세 보다 높은 경우가 많아요. 그래서 전문가의 자문을 많이 받아야 한다고 봐요. 눈에 보이는 최저가가 전부가 아니라는 거죠. 지금 지혜씨는 초등학교 산수를 하고 있는 것 같아요. 3억원짜리 아파트를 2억원에 받겠다는 건 정말 꿈이 큰 거죠. 아파트는 1~2천만원 이익 보는 게 쉽지 않아요.

최희선 맞아요. 경매나 공매는 사전지식이 충분한 상태에서 뛰어들어야 한다고 생각해요.

김채영 살 때 잘 알아봐야 해요. 너무 욕심을 부리다 보면 다쳐요. 처음 재테크에 관심을 가졌으니까 재미있겠지만 차근차근 생각해야 해요.

김지혜: 그럼, 공인중개사와 친해지면 정보를 얻는 데 도움이 많이 되나요?

김채영 좋을 수도 있어요. 그런데 부동산 관계자들은 자기 지역밖에 몰라요. 다른 지역에 대해 물어보면 나보다 더 모르더라고요. 진짜 넓게 못 본다니까요. 차라리 경매나 공매를 하면 전국을 꿰뚫어보니까 더 많이 알게 되더라고요.

최희선 내가 봤을 때 지혜씨는 이론은 잘 몰라도, 경제적인 감각이 있는 것 같아요. 좋은 자리를 잘 선택해서 가격이 오른 것을 보면요. 다음에 그런 기회가 있을지 없을지, 모르니까 부동산에 대해 공부를 하고 소비를 줄이고 아꼈으면 해요.

김지혜 저도 주위에 경제 감각이 있는 분들하고 친하게 지내면 좋을 것 같아요.

김채영 지혜씨를 보니까 예전의 나를 보는 것 같아요. 나도 젊었을 때는 눈앞에 보이는 돈 계산만 하면서 살았거든요.

김지혜 맞아요. 저도 한때 많이 벌었는데, 지금은 다 써서 벌어놓은 게 전혀 없어요. 돈은 아끼는 게 더 중요하겠죠?

김채영 돈 벌 때는 내 계산만 하다가 가족에게도 잘 못했어요. 집안에 행사가 있어서 어머니에게 100만원을 드려야 하는 상황에서도 “엄마, 나 요즘 현금 없는 거 알잖아” 이러면서 10만원밖에 못 드린 거죠. 그런데 지나고 나니까 후회스러워요. 할 도리는 하고 살아야 해요. 그래서 너무 돈 모으는 데만 급급하지 말라는 거죠.

김지혜 한 번에 대박을 원하지 말라는 거예요?

김채영 그렇죠. 여유를 갖고, 차근차근 해 나가라는 거죠.

이관석 재테크 팀장의 조언
김지혜씨는 재테크를 하지 않는 분이네요. 최근에 마음을 잡고 지출 관리를 잘 하고 계신 것 같은데, 그동안 재테크를 해본 경험이 없는 것 같아요. 하지만 모인 분들 중에 가장 젊고, 최근에 소비를 줄이고 있기 때문에 가능성은 있습니다.

남편과 카드를 하나로 통합했다고 하셨는데, 통장도 통합하라고 말하고 싶어요. 자녀가 어릴 때 목돈을 모아놓지 않으면 안 돼요. 아이가 클수록 소비가 늘어나기 때문이죠. 김지혜씨에게는 남편과 재무적 결혼을 다시 한번 하라고 권하고 싶어요. 카드와 지출 통장까지 결합해서 ‘통장 쪼개기’ 할 것을 권합니다. 종신보험은 재테크가 아니에요. 보장 금액도 미미하고, 재산 형성에도 큰 도움이 안 됩니다. 각자 명의로 순수 보장성 보험을 하나씩 들고, 나머지는 펀드(단기 목돈 마련)와 변액연금(노후 대비)에 가입하는 게 좋습니다. 이런 형태가 대표적인 초기 가족 포트폴리오 모델입니다.

통장 쪼개기
월급 통장 본인의 월급이 들어오는 통장으로 공과금 등 자동이체 되는 것만 빠져나가게 합니다. 월급 통장은 아무것도 건드리지 않는 거죠. 그리고 본인과 남편의 용돈 통장으로 매월 정한 용돈을 자동이체 합니다.

용돈 통장 신용카드 쓰는 대신에 체크카드로 용돈 관리를 하세요.
비상 통장 혹시 모를 응급 사태를 대비해 마련한 통장으로 쉽게 찾아서 쓸 수 없도록 합니다. 월 생활비의 2, 3개월 비용 정도 즉 3백만~5백만원 정도를 저축해놓습니다.

투자 통장 펀드와 변액연금, 적금에 넣을 돈을 넣어두는 통장입니다. 맞벌이 부부들은 소득공제가 되는 상품에 가입하는 것이 좋습니다. 연금보험, 연금저축, 연금펀드 등이 있는데 김지혜씨는 펀드에 가입하는 것이 좋을 것 같아요.


김지혜 주부 (32세, 결혼 5년 차, 아들 5세·임신 6개월, 서울 강북구)
초기 자산 전셋집 자본금=9천만원
주식 주식 투자 안 함. 주위에서 투자한 돈이 쉽게 날아가는 것을 보고 하지 않음.
부동산
2008년 가지고 있던 9천만원으로 빌라 구입.
▶ 현재 빌라 시세 1억5천만원.
▶ 북서울 꿈의 숲으로 인해 가격 상승.
▶ 2010년 10월 양도세 면제가 되면 팔 예정.
▶ 대출을 받아서 큰 평수로 옮길 예정.
펀드
펀드에 관심이 있어서 공부 중. 직접 해본 적 없음.
기타 보험 종신보험은 수입의 10%를 넘지 않는 것을 원칙으로 함.
공매 10월에 ‘공매’로 이사를 가볼까 생각 중.
▶ 이유는 경매에 비해 낮은 낙찰가에 받을 수 있기 때문.
감정가 3억원의 아파트를 공매로는 2억원대에 받을 수 있다고 알고 있다.
▶ 앞으로 부동산으로 돈을 벌고 싶은 생각 있음.
금 재테크
▶ 결혼할 때 예물로 다이아몬드 반지와 금 60돈을 받음.
구입 당시 한 돈에 11만원이었는데 5년 만에 20만원으로 오름.
순이익=1억5천만원-초기 자산 9천만원+저축+금 60돈 ▶6천만원+알파(금, 저축)



변화무쌍한 부동산 투자의 달인 김채영씨

김채영 저는 결혼 전인 서른한 살에 우연히 재테크를 하게 됐어요. 경기도권에 아파트를 하나 장만했죠. 일본에 사는 할아버지로부터 일본은 올림픽 치르고 나서 집값이 많이 올랐다는 이야기를 들었거든요. 그래서 올림픽 직전인 1988년 봄에 샀어요. 미혼인데 언젠가는 독립해야지 하는 생각이 있었기 때문이죠. 그래서 20년 전에 50만원으로 집을 샀고, 그때 처음 부동산의 매력을 느꼈어요.

김지혜 언니가 우리보다 훨씬 많이 알고 있어서 사실 할 말이 별로 없네요.

최희선 갈아타기를 정말 많이 한 것 같아요.

김지혜 보통 자산을 담보로 대출을 받잖아요. 보통 얼마나 하는 게 현명한 거죠?

김채영 30% 이내에서 대출받는 게 좋아요. 저도 짧게 쓰기 위해 대출을 받은 건데, 대출 기간은 생각처럼 안 돼요.

김지혜 처음부터 거의 남의 돈으로 벌었네요.

김채영 벌기만 한 건 아니에요. 임대 사업을 했는데 경기가 나빠서 많이 잃었죠. 부동산도 잘나가다가 브레이크가 걸리더라고요. 부자는 하늘이 도와야 한다는 소리가 맞나봐요. 아이들 크는 것도 생각해야 되니까 투자에 올인하면 안 될 것 같아요. 급하게 생각하지 말고, 10~20년 뒤를 내다보고 하는 게 좋을 것 같아요.

김지혜 맞아요. 워렌 버핏도 한 가지만 사놓으라고 했잖아요.

김채영 그런 이야기도 있어요. 어떤 사람이 몇백만 원을 펀드에 넣어두고 몇억 원을 찾아 가더래요. 은행 직원이 그 비결이 뭐냐고 물었더니 그 사람이 “교도소 갔다 왔더니 이렇게 불었다”고 답하더래요.(웃음).

최희선 그런 이야기는 저도 들었어요. 아들 대학교 갈 때 들었던 펀드로, 아들 결혼할 때 집 샀다고. 투자할 때 오래 기다리는 것도 정말 중요한 것 같아요.

진행자 김채영씨는 부동산 재테크를 정말 열심히 하셨는데, 사실 결론적으로 순이익이 5억원이잖아요. 20년 동안 노력한 것에 비하면 좀 아쉽네요.
김채영 맞아요. 그래서 좀 더 여유를 가지고 천천히 하라는 거예요. 저의 경우 그냥 아무것도 하지 않고 가끔 집이나 하나씩 사면 그게 더 남을 것 같아요.(웃음).

이관석 재테크 팀장의 조언
김채영씨는 50만원으로 5억원을 벌었으니, 1천 배의 수익을 올렸다는 계산이 나오는데 정말 경이롭습니다. 이제는 투자 비중을 나눌 필요가 있습니다. 50만원 들여 사놓았던 게 몇 배씩 오르던 것은 옛날이야기입니다. 공매나 경매의 위험성을 지적할 정도로 지식이 풍부하시지만 너무 부동산에 집중되어 있는 것 같아요. 그 부분에 대해서 위험하다고 말하고 싶어요.

김채영씨는 51세니까 본인의 노후를 위해서 안정적인 현금 흐름을 창출해야 돼요. 그 때문에 임대 사업을 하신 것 같은데, 그게 잘 안 됐죠. 50대에는 안정적인 현금 흐름을 위해 연금 상품이나, 방카슈랑스 같은 금융자산이 있어야 합니다.

결혼을 늦게 하셨으니까 아이들 교육비에 대한 준비도 하셔야 되고요. 목돈 마련은 적립식 펀드나 변액연금을 활용해서 3~7년의 기간을 두고 하기를 권합니다. 또 본인의 노후 준비를 위해 최소 기간이 10년 정도 되는 변액연금에 가입하시는 것이 좋겠습니다.

결론적으로 자녀 교육비, 결혼 자금, 부부의 노후 자산에 대한 금융 자산을 구축하는 게 바람직하다는 거죠. 특히 김채영씨에게 하고 싶은 말은 부동산 불패 신화를 너무 믿지 말라는 겁니다. 부동산과 금융자산의 비중을 조절하라고 권하고 싶어요.

김채영 주부 (51세, 결혼 17년 차, 아들 중3·중1, 경기 용인시)
초기 자산 20여년 전, 50만원.
주식 결혼 초 남편의 투자로 분당 32평 아파트를 잃은 적이 있어서 그 후로 하지 않음.
부동산 1988년 경기도 소재 소형 아파트 구입.
▶ 1천3백만원 전세 950만원+350만원
(빌린 돈 3백만원, 현금 50만원)
▶ 88올림픽이 끝난 직후 집값이 오르기 시작,
이듬해 봄 4천5백만원까지 오름.
▶ 결국 재건축돼 8천만원에 팔았음.

8천만원으로 재건축·재개발 아파트 2채 구입
(가족은 1천만원짜리 단칸방에서 살았음).
▶ 투자한 두 곳에서 2억8천만원의 이익 봄.

2억3천만원으로 분당에 49평 아파트 4억3천만원에 구입.
▶ 4억3천만원 전세 2억원+대출 5천만원+자산 1억8천만원
▶ 현재 시세 7억원 정도.

집 지어서 팔았음.
▶ 49평 분당 집 담보로 집(2억1천만원 대출)을 지음.
그 집이 3년 동안 계속 팔리지 않아 대출이자 지출.
▶ 3년 만에 5억4천만원에 팔았으나 대출 2억1천만원+
3년 대출이자 빼면 이익금은 미미함.

미분양 아파트 구입.
▶ 강남의 미분양 소형 아파트 구입.
▶ 2천만원 투자, 지금은 4억5천만원 정도.

손해 본 사례들
상가 구입
▶ 처음 2년 동안은 월세가 잘 나왔는데 요즘에는 공실이
많아서 월세가 나오지 않아 관리비+대출이자를 물고 있음.

강남의 사무실 임대업
▶ 사무실 얻어서 재임대 사업 시작함.
▶ 경기 침체로 계속 공실, 임대료를 지불하고 있는 상태.
▶ 분당 아파트 처분해서
‘상가’와 ‘강남 임대 사무실’ 정리할 예정.
펀드 안 함.
기타 부동산 쪽은 안 해본 것이 없음.
순이익=분당 아파트 7억원(-대출 2억원)+미분양 아파트 4억5천만원(-상가 구입 손해분, -강남 사무실 임대업 손해분 ) ▶ 5억원 정도


알뜰함과 꼼꼼함의 극치 최희선씨

최희선 저는 결혼할 때 예물 대신 집 사는 데 돈을 모두 보탰어요. 그래서 예물은 14K로 했어요. 그리고 예단 등 결혼 비용 중 줄일 수 있는 건 다 줄여서 집 사는 데 투자했죠. 한복도 제 한복만 했어요. 지금 생각하니 한복도 하지 말걸 그랬어요. 입을 일이 전혀 없어요. 그렇게 했는데도 돈이 모자라서 부모님께서 좀 도와주셨어요. 지금 매달 조금씩 갚고 있어요. 우리는 돈 갚는 거다 생각하고 드리고, 부모님은 자식들한테 용돈 받는 거다 생각하고 받으신대요. 그러니 양쪽 다 맘 편하고 기분 좋아요.

김지혜 몇 년 사이에 4천만원을 버는 일이 쉬운 건 아니잖아요. 운이 안 닿아서 집값이 오르지는 않았지만 언젠가는 잘 풀릴 것 같아요. 어떻게 짧은 시간에 많이 모으셨나요?

최희선 임신하고 거의 계속 집에서만 지냈죠. 제가 사는 지역이 영종도 섬이다 보니 특별히 쇼핑할 곳도 없고, 친구 만나기도 힘들어서 돈 쓸 일이 없었어요, 그렇게 차곡차곡 통장에 쌓이는 돈을 보며 즐거워했죠. 수입의 3분의 1은 저축과 부모님께 빌린 돈을 갚는 데 썼어요.

김지혜 자녀를 위해 교육 펀드에는 들지 않았나요?

최희선 적립식 펀드를 했었는데, 그걸로 손해는 안 봤어요. 1년 정도 5만원씩 넣었는데 주식이 떨어지는 상황에서도 제가 가입한 펀드는 많이 떨어지지 않았죠. 그래서 펀드를 하려면 적립식으로 해야겠다고 생각했어요.

김지혜 재테크에 대해서 궁금한 게 있으면 인터넷에서 찾아보시나요?

최희선 그렇죠. 은행별로 이자를 비교해놓은 카페가 있는데 그런 곳에서 자료를 찾아봐요.

김지혜 그런 카페 있으면 좋을 것 같아요. 또 다른 재테크 하는 거 있나요?

최희선 얼마 전에 골드뱅킹 통장을 만들었어요. 금을 실물로 사는 게 아니라 금을 사서 통장에 넣어두는 거예요. 금도 한꺼번에 많이 사면 망할 수도 있을 것 같더라고요. 제가 펀드를 해보니 적립식으로 넣었던 펀드는 괜찮았거든요. 그래서 금 통장을 저만의 적립식 펀드라고 생각하고 매달 1그램씩 사고 있어요. 한 2, 3년쯤 모아서 우리 가족 여행 가려고요.

김채영 지금까지는 정말 알뜰하게 잘 산 것 같아요. 너무 욕심 내지 말고 지금 그 마음으로 살면 앞으로 큰 빌딩도 살 것 같아요. 멀리 내다보고 했으면 좋겠어요.

최희선 남편의 권유로 공인중개사 공부를 했어요. 책을 사니까 무료 동영상 쿠폰을 주더라고요. 무료 동영상 보고 시험 두 달 전부터 주말에 도서관에서 공부해 작년에 공인중개사에 합격했어요. 앞으로 영종도에서 공인중개사로 일하고 싶어요.

이관석 재테크 팀장의 조언
최희선씨는 재테크를 잘하고 있습니다. 잘 될 수 있는 가능성이 가장 큰 것 같아요. 적립식 펀드의 묘미도 알고 있고, 골드 뱅킹을 할 정도라면 본인도 모르게 내공이 쌓인 겁니다. 최희선씨는 2007년 4천만원을 투자했던 거치식 펀드에서는 손해를 봤지만, 적립식 펀드와 골드 뱅킹 쪽에 분할 투자 방식을 활용할 것을 권합니다. 최희선씨의 평소 저축과 소비습관으로 봤을 때 가장 자산 관리를 효율적으로 할 수 있을 것으로 보입니다.

유의할 점은 돈을 막연하게 모으려고 하지 않았으면 좋겠어요. 최희선씨의 라이프 사이클별로 보면 자녀 교육, 자녀 결혼, 노후 자금, 내집 마련 네 항목으로 나뉘는데 얼마를 언제까지 모을지 정한다면 가장 재테크를 잘할 수 있다고 생각합니다.

이분은 어느 정도 내공이 있으니 조언을 한 가지 더 드리자면, ‘목표 수익률’을 정하라고 권하고 싶어요. 본인이 정한 목표 수익률에 도달하면 안전 자산에 리밸런싱하면 좋을 것 같아요. 무조건 장기 투자할 필요는 없습니다. 즉, 금이나 적립식 펀드 투자 금액이 자신이 납입한 원금 대비 30% 이상 수익이 났을 때, 안전한 자산으로 돌려놓고 또 시작하는 방법으로 종자돈을 모으십시오.

최희선 주부 (35세, 결혼 7년 차, 아들 4세·6세 인천 중구)
초기 자산 7천5백만원(예물, 결혼식 비용 모두 집 사는 데 보탬)
주식 주식은 남편이 조금 하다가 잃어서 하지 않음.
부동산 2000년 7천5백만원에 아파트 구입
▶ 2007년에 7천5백만원에 팔았음.
2007년 인천에 1억9천만원짜리 아파트 구입.
▶ (7천5백만원+대출 2천5백만원
+부모님 돈 5천만원+결혼 후 모은 돈 4천만원)
펀드 펀드 했다가 잃었음.
▶ 2007년에 4천만원 정도 투자했다가 1천만원 손해 봄.
기타 금 통장
▶ 골드 뱅킹 최근 들어 한 달에 1그램씩 적금.
* 2009년 10월 공인중개사에 합격.
▶ 영종도에서 공인중개사로 활동하고 싶음.
순이익=1억9천만원(-대출 2천5백만원 -부모님 돈 5천만원) ▶ 1억1천5백만원+알파(저축+골드 뱅킹)


이관석 재테크 팀장 총평 & 주부 3인의 대담후기

진행자 마지막으로 오늘 재테크 대담이 어떤 시간이었는지 소감 한마디씩 부탁드릴게요.

김채영 저는 오늘 알뜰살뜰 살던 신혼 시절이 생각이 많이 났어요. 그래서 이 친구들이 시행착오를 겪은 부분에 대해 멘토가 되어주고 싶어요. 앞으로 어떻게 하면 재테크를 잘할 수 있는지 같이하는 것도 좋을 것 같아요.

김지혜 성격이 다른 두 언니들을 보면서 알뜰함도 배웠고, 채영 언니에게서는 투자에 대한 근성과 대담함을 배웠어요. 좋은 시간이었어요. 앞으로는 이론보다 실천을 통해 뭔가 이루는 기쁨도 누려보고 싶고, 제 힘으로 저축도 해보고 싶어요. 희선 언니처럼 조금씩 저축하는 기쁨이 뭔지도 경험해보고 싶어요.

최희선 저는 지금까지 부동산 투자로 이익 본 게 하나도 없었어요. 그래서 채영 언니처럼 대범하게 투자하는 게 부럽기도 해요. 그런 대범함으로 저도 좋은 투자를 했으면 좋겠어요. 오늘 유익한 시간 갖게 되어서 정말 좋았어요. 

저도 나중엔 운이 따라주길 빌어주세요. 공인중개사 자격증도 땄으니, 예전에 무지하게 투자했던 경험은 잊고 앞으로는 완벽한 이론과 철저한 분석을 통해서 부동산 재테크에 꼭 성공하고 싶어요.




이관석 재테크 팀장 총평
세 분 모두 목표가 없는 게 가장 큰 문제입니다. 요즘에는 재테크라는 말보다 ‘자산관리’라는 말을 많이 쓰죠. 재테크는 트렌드에 휩쓸리는 거고, 자산관리는 평생의 재무계획을 세우고 목표를 이뤄 나가는 거죠. 가장 큰 차이점은 목표가 있느냐, 없느냐 하는 거예요. 다들 돈을 많이 벌겠다는 말만 할 뿐, 몇 살 때 은퇴하고 노후자금을 얼마 정도 모으겠다는 구체적인 계획이 있는 게 아니잖아요. 예를 들어 60세까지 15억원을 모아서 10억원은 노후자금으로 쓰고 5억원은 자녀들 결혼·교육자금으로 충당하겠다는 계획이 있어야 한다는 거죠. 재무 목표를 가지고 그걸 실천해 나가는 것이 중요합니다.

또 최희선씨만 빼고, 나머지 두 분은 여전히 부동산에 관심이 집중되어 있습니다. 부동산이라고 해서 불패 신화가 계속되는 건 아닙니다. 때문에 나이가 들수록 금융자산의 비중을 늘려서 안정적으로 자산을 창출해야 합니다. 이번 대담은 세 분이 각각 특색 있어서 지난달보다 훨씬 유익했던 것 같아요.

저는 오늘 특히 최희선씨의 사례를 보고 느끼는 바가 많습니다. 10만원 투자해서 10%의 수익을 내봐야 1만원입니다. 대신 1만원을 쓰지 않는 게 가장 확실한 재테크죠. 버는 것보다 쓰는 것을 줄이는 게 가장 중요합니다. 그렇게 빨리 목돈을 만들어서 목돈에서 나오는 수입으로 소비를 커버할 수 있다면 직업 일선에서 은퇴해도 좋습니다. 목돈을 만들기 위한 가장 중요한 지침은 바로 아껴 쓰는 거라는 걸 잊지 마세요~!


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“월급은 오르는데 왜 저축액은 그대로지?”라고 고민하는 직장인이 많다. 또 이들 중 대다수는 “은퇴한 뒤엔 무슨 돈으로 먹고살지?”라는 고민을 한다. 해결책이 안 보이니 빚을 내서 집을 사고, 무리하게 투자를 했다 원금을 까먹는 수순으로 대부분 흘러간다. 이른바 ‘재테크의 악순환’이다. 이런 악순환을 선순환으로 바꾸는 방법을 고득성 SC제일은행 삼성PB센터 부장에게서 들어봤다. 고 부장이 최근 낸 ‘마법의 돈관리’라는 책은 인터넷 서점에서 경제·경영분야 베스트셀러 1위를 달리고 있다.

고 부장은 “수익률에 연연하는 투자보다는 꼬박꼬박 들어오는 수입을 잘 관리하는 게 올바른 재테크”라고 단언한다. “우리나라에서 4인 가족을 부양하는 가장이 1년간 4000만원을 번다고 가정해보죠. 30년 일한다고 치면 일생 동안 12억원이라는 큰 돈이 그 가장의 손을 거쳐 가는 겁니다. 누구나 백만장자의 가능성을 갖고 있는 거죠. 그러나 방만한 관리 때문에 불행한 노후를 맞는 경우가 많습니다.”라고 그는 말했다.

특히 사회생활을 막 시작한 새내기 직장인들에게 고 부장은 “돈 관리는 하루라도 빨리 시작하라.”고 조언한다. “20대 초에 받는 월급 100만원은 40대에 받는 월급 387만원과 맞먹습니다. 복리의 힘이죠. 제가 만나본 거액 자산가들의 출발점도 바로 월급으로 받는 만 원 한 장이었습니다.”라고 고 부장은 말했다.

이를 위해 고 부장이 고안한 것은 ‘수입자동배분시스템’. 매달 들어오는 수입을 목적에 따라 5개 자산 포트폴리오로 나누고 여기에 꼬박꼬박 돈을 넣다 보면 어느새 목적별로 목돈이 생긴다는 것. 이 목적별 종잣돈을 잘 굴리기만 하면 재테크가 완성된다는 것이 고 부장의 주장이다. 한 달 생활비를 제외한 수입을 ▲예비자산 ▲집자산 ▲보장자산 ▲은퇴자산 ▲투자자산으로 나누어 저축하는 것이 ‘5개 자산 포트폴리오’의 핵심이다. 먼저 예비자산은 갑자기 돈이 필요할 경우에 대비한 돈으로 한 달 생활비의 3~6개월치를 마련해놓는 게좋다. 바로 돈을 뺄 수 있는 종합자산관리계좌(CMA)나 머니마켓펀드(MMF) 등에 넣어놓으면 좋다. 집자산은 내집 마련을 위해 붓는 돈으로, 매월 수입의 20%가량 배정하는 것이 좋고 대출을 할 경우에도 총 수입의 20%는 넘지 말아야 한다고 고 부장은 조언한다. “40~50대의 경우 내집 마련에만 집착해 다른 금융자산 없이 집 한 채만 덩그러니 마련하는 경우가 많은데, 향후 베이비부머 은퇴와 맞물려 집 수요가 떨어져 가격 하락이 예상되는 점을 감안하면 위험한 재테크 전략입니다. 무리하게 빚을 내서 집을 사는 것은 바람직하지 않습니다.”


보장자산은 질병이나 사고 등 어려움이 생길 경우에 대비해 만들어 놓는 돈으로, 매월 수입의 5%가량 투자하는 것이 좋다. 만약 세후 수입이 300만원이라면 15만원 내에서 가족의 보장 범위가 겹치지 않도록 종류별로 보장성 보험에 들어놓는 것이다.

은퇴자산은 말 그대로 은퇴 이후의 삶을 준비하는 돈이다. 수입 대비 은퇴저축률은 자기 나이에서 15를 뺀 만큼 정하는 게 좋다. 25세부터 노후를 준비한다면 수입의 10%를 은퇴자산으로 저축해야 하고, 40세부터 노후를 준비한다면 25%를 은퇴 시점까지 저축해야 한다는 뜻이다. 가령 현재 월수입이 250만원인 경우 25세는 월 25만원, 30세는 월 37만 5000원, 35세는 50만원, 40세는 62만 5000원, 45세는 75만원을 은퇴 자산으로 마련해놔야 65세 이후에도 은퇴자산을 갖고 최소한 30년 동안 생활이 가능하다. 집값의 3분의2가 은퇴 자산에 편입된다는 가정 하에서다.

투자자산은 개인에 따라 목적별로 나눌 수 있는 돈이다. 가령 자녀양육자금, 세계여행자금, 유학자금 등 종류별로 다양하다. 투자자산은 월 수입의 10%가량을 투자하는 것이 좋은데, 투자자금 중에서도 주로 자녀양육자금이 많은 비중을 차지한다.

고 부장은 “자녀 1인당 매월 수입의 5%를 적립식 펀드나 변액유니버설 같이 장기투자가 가능한 상품에 넣어두고 교육비 상승률에 대비해야 한다.”고 조언했다.

투자의 경우 나이가 젊다면 공격적으로, 나이가 많다면 안정적으로 하는 것이 좋은데 100에서 자신의 나이를 뺀 만큼을 주식 비중으로 가져가는 방안이 좋다고 고 부장은 덧붙였다.
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한 해 14조원이 거래되는 경매 법정의 오늘을 살펴봤습니다.

최선욱 기자


경매 법정에서 벌어지는 눈치 작전. 낙찰 욕심에 너무 높은 가격을 써낼 수도 없고, 돈 때문에 좋은 물건을 쉽게 포기할 수도 없다. 이 같은 고민이 한 해 6만여번 법원에서 계속된다.

#1. 지난해 1월 이모씨는 전라남도 순천시에 있는 7층짜리 모텔을 법원 경매로 낙찰받았다. 모텔의 감정가는 15억3200만원. 하지만 이씨는 그 절반에도 못 미치는 7억300만원에 건물을 샀다. 모텔이 구도심에 있었기 때문에 순천시의 상권이 새로 개발되면서 관심 밖으로 밀려난 물건이었다. 네 차례의 경매에서 주인을 찾지 못하자 가격이 뚝 떨어졌다. 지정된 경매 기일에 주인을 찾지 못한 부동산은 다음 경매에서 최저 입찰 가격이 20%씩 떨어진다.

이씨는 2억여원을 들여 이 모텔을 원룸으로 개조했다. 주변에 대학이 있어 원룸 수요가 있다는 점을 노린 것이다. 보증금 500만원에 월세 35만원짜리 방 50개가 3개월 만에 모두 계약됐다. 보증금만 2억5000만원. 전기·수도·가스요금·관리비를 내도 월 1100만원씩 들어왔다. 입주 희망자가 늘고 건물 가격이 올랐다. 같은 해 11월 이씨는 이 건물을 15억원에 팔았다. 10개월 만에 5억원 이상을 번 것이다.

#2. 경기도 부천시에서 김밥집을 운영하는 J씨는 상가 구입을 위해 경매 법정을 찾았다. 매달 나가는 임대료가 부담스러웠기 때문이다. 경매에 나온 상가를 검색하던 그는 시내 상가의 1층 점포가 매물로 나온 사실을 알았다. 유동 인구도 많았고, 가게 면적도 적당했다. 감정가는 3억원. J씨는 2억9000만원에 상가를 낙찰받았다. 시세보다 크게 싸지 않았지만 권리금 없이 장사를 할 수 있었고, 임대료를 내지 않아도 된다는 점이 만족스러웠다.

하지만 인테리어를 바꾸기 위해 현장을 찾은 J씨는 상가 관리소장으로부터 “3년 넘게 밀린 관리비가 1500만원”이라는 소식을 들었다. 연체된 관리비를 낼 때까지 전기와 수도를 공급할 수 없다는 얘기였다. 하루 빨리 장사를 해야 하는 J씨는 어쩔 수 없이 밀린 관리비를 냈다. 결국 감정가보다 더 높은 가격에 상가를 산 것이다.

한 해 6만여 건 거래되는 초대형 복덕방


법원 경매에서는 한 해 6만여 건의 부동산이 거래된다. 한마디로 ‘초대형 복덕방’이다. 한때 조폭이나 브로커가 자주 등장하기도 했지만, 외환위기 이후엔 평범한 투자자들의 발길이 잦아졌다. 일반 부동산 중개업소처럼 아줌마 부대와 전문 지식으로 무장한 투자자가 편하게 드나든다. 입찰자를 위한 금융·법률 등의 서비스 수준도 달라졌다. 법원 경매 교육 프로그램과 입문 서적이 홍수를 이루고 있다. 법원 관계자는 “경매는 부실을 ‘재처리’하는 세련된 공정”이라고 말했다. 순천의 이씨처럼 위험을 감수하고 고수익을 얻을 수 있는 재테크 시장이기도 하다. 반면 J씨처럼 섣불리 경매에 손을 댔다가는 손해를 볼 수도 있다.

자산으로 빚 회수, 부동산은 새 주인 찾아가 

경매는 돈을 받지 못한 채권자가 빚을 받아내는 수단이다. 재산 분쟁이나 손해배상 소송에서 승소한 사람이 패소한 쪽의 부동산을 압류한 뒤 강제 경매 절차에 들어가게 된다. 법원에 경매를 신청하고 부동산이 팔리면 그 돈으로 빚을 받아내는 것이다. 법원 판결이 없더라도 채권자가 법원에 채무자 소유 부동산에 대한 경매를 신청하는 임의 경매도 있다. 경매 신청이 접수되고 법원이 개시 결정을 내리면 본격적인 경매 절차가 시작된다.

채권자가 판결문이나 채무자가 빚을 갚지 않았다는 사실을 입증할 근거 자료를 법원에 접수하면 법원의 판단을 거쳐 경매가 진행된다. 경매 신청자는 받아야 할 돈의 0.2%를 등록세로 내고 등록세의 20%를 지방교육세로 내야 한다. 법원은 경매 개시결정을 내린 뒤 감정인의 평가액을 고려해 해당 부동산의 최저 매각가격을 정한다.

두 가지 방법, 기일입찰과 기간입찰 

경매는 ‘기일입찰’과 ‘기간입찰’ 두 가지 방법으로 이뤄진다. 기일입찰은 해당 부동산을 사려는 사람이 지정된 경매 날짜에 법원에 나와 구입 희망액수를 적어내는 방식이다. 기간입찰은 정해진 기간 동안 경매 희망자들이 낙찰 희망 금액을 적어내는 것이다. 법원에 나오지 않고 우편으로 입찰표를 접수한다. 직접 방문해 접수할 수도 있다. 입찰에 참가할 때는 최저 매각가격의 10%를 보증금으로 낸다. 입찰에서 가장 높은 가격과 차순위 가격을 제시한 2명이 정해지면 나머지 사람들은 보증금을 돌려받는다. 두 번째로 높은 가격을 적어 낸 사람은 최고액을 제시한 사람이 낙찰받은 대금을 모두 치른 뒤 보증금을 돌려받을 수 있다. 최고액을 써 낸 사람이 부동산 구입 대금을 내지 못할 경우 차액 입찰자가 그 부동산을 사야 하기 때문이다.

낙찰을 받고 대금을 모두 내면 부동산에 대한 소유권을 얻는다. 만약 기존 소유자가 새 주인에게 권리를 넘기지 않을 때는 법원 집행관을 통해 강제적인 방법으로 부동산을 넘겨 받을 수 있다. 이후 대금을 채권자인 금융기관ㆍ개인 등에게 지급하는 배당이 마무리되면 경매 절차도 끝난다.

현장 정보와 법 지식 모두 갖춰야

법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)나 법원 경매계 사무실에 있는 명세서만 보고 경매에 손을 대면 실패하기 십상이다. 반드시 현장에 가봐야 한다. 아파트의 경우 베란다 방향이나 계단식인지 복도식인지 여부 등을 살피고 재개발 가능성이 있는지, 대중교통을 이용하기 쉬운지, 학교가 가까운지, 감정액과 실제 시세가 일치하는지 등을 살펴야 한다. 다가구주택 등은 용도변경이 가능한지 확인해두는 게 좋다.

경매 사고는 대부분 권리 분석을 제대로 하지 않은 데서 생긴다. 특히 “전 주인에게서 돈을 받지 못했다”며 부동산을 점유한 채 유치권을 행사하는 사람이 있거나, 해당 주택에 세입자가 있다면 문제가 복잡해진다. 이 경우 부동산 매수 대금을 다 치렀더라도 유치권자나 세입자를 내보내기 위해 돈을 더 써야 한다. 만약 유치권자나 세입자가 보상액에 반발해 소송을 걸면 재판이 끝날 때까지 해당 부동산의 소유권을 행사할 수 없어 낭패를 볼 수 있다.

허위로 임대차계약서를 작성해 권리를 행사하려는 위장 세입자도 조심해야 한다. 실제 그 집에 살지 않는데도 이사비를 받아내거나 전 소유자와 짜고 낮은 가격으로 물건을 낙찰받으려는 사람이 적지 않다. 위장 세입자는 법원이 경매 여부를 결정하기 전 대부분 걸러지긴 하지만 경매에 참여하는 사람은 꼭 해당 물건의 등기부등본을 확인해 이 같은 위험이 있는지를 사전에 파악할 필요가 있다.

서울중앙지법 김성수 민사공보판사는 “공사가 중단된 건물은 유치권자가 있을 가능성이 높고, 다세대 주택에서 허위 세입자가 있기 쉽기 때문에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 꼭 현장을 방문해야 한다”고 조언했다.

요즘 경기 회복 기대감에 호황세

부동산경매업체 지지옥션에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 법원 경매 낙찰가 총액이 14조3500억원에 달했다. 2008년 11조7175억원보다 22.4%나 늘었다. 아파트 물건이 전 해에 비해 70% 가까이 증가했고, 감정가 기준으로 100억원이 넘는 부동산도 37.5% 늘어난 444건이 나오는 등 물량 공급 쪽 요인이 컸다. 금융위기 여파로 빌린 돈을 갚지 못한 개인이나 기업이 늘었고, 이후 경기 회복 기대감에 따라 투자자들이 몰리며 매수세가 따라붙은 덕에 경매 시장이 호황을 누린 것으로 분석된다. 지난해 아파트의 평균 입찰 경쟁률이 5.51대1로 2008년(4.37대1)에 비해 오른 것도 투자자가 몰렸음을 보여준다. 

지난해 10월에는 역대 최고 가격으로 낙찰된 아파트가 나왔다. 서울 청담동의 S아파트(244㎡)가 62억2300만원에 새 주인을 만난 것이다. 감정가도 55억원으로 최고를 기록한 아파트다. 이전까지 최고 낙찰가 아파트는 2007년 팔린 서울 도곡동 T아파트(223㎡)로 37억500만원이었다.

지지옥션 강은 팀장은 “가계 대출이 크게 늘어난 상황에서 금리인상이 예상되는 데다 지난해 불경기 후유증과 겹치면서 올해도 많은 물건이 시장에 나올 것으로 보인다”며 “매수세도 활발해져 공급과 수요 모두 활성화될 것”이라고 내다봤다.


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Q : 올해 40살로 7살ㆍ6살난 두 아이를 두고 있습니다. 화물트럭을 운전하고 있는데 월 300만원 정도의 수입이 생깁니다. 매달 ▦보험(상해ㆍ생명) 80만원 ▦교육비 30만원 ▦친목계 45만원 ▦생활비 90만원 ▦저축가능액 55만원 등으로 쓰고 있습니다. 이 밖에 청약예금에 500만원이 있습니다.

계는 4월이 되면 만기가 됩니다. 그러면 100만원 정도가 여윳돈으로 생기는데 재테크를 어떻게 하면 될지 궁금합니다. 연금저축이나 펀드를 하라고 하는데 노후대비도 하면서 향후 아이들 교육비도 마련할 수 있는 방법을 알려주세요.

A : 재무적 인생설계는 자금의 목적에 따라 ▦가족생활자금 ▦주택마련자금 ▦자녀교육자금 ▦자녀결혼자금 ▦노후자금 등 5가지로 구분해 생각합니다. 자금을 이처럼 목적화해 관리하면 시간의 흐름과 함께 재정적 준비가 차근차근 이루어지게 됩니다. 또 매월 급여를 효율적으로 관리하게 돼 합리적인 소비생활을 할 수 있게 되는 장점이 있습니다.

5대 자금 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택마련인데 질문에는 이에 대한 내용이 언급돼 있지 않습니다. 만약 내집 마련이 된 상태라면 청약가점제 실시 등에 따라 입지여건이 좋은 곳에 주택을 분양 받기 쉽지 않으므로, 예금이자율이 상대적으로 적은 청약예금 500만원은 해지 후 적립식펀드 등으로 변경해 혹시나 모를 청약제도의 변경 등에 대비할 필요가 있습니다. 주택청약종합저축에 10만원가량씩 적립식으로 불입하는 방법도 고려할 만하겠습니다.


현재 300만원의 급여를 분석해 보면 고정비(생활비ㆍ교육비) 40%, 보험료 27%, 저축 33%로 적절하게 배분돼 있습니다. 다만 생활비 90만원의 분석을 통해 절감할 수 있는 방안은 없는지 알아볼 필요가 있으며, 생명ㆍ상해보험료 80만원은 급여대비 과다한 것으로 보입니다. 하지만 화물트럭운전에 따른 보장을 강화한 것이라면 보험증권분석을 통해 보장금액과 내용을 다시 한번 점검하기를 권유 드립니다. 일반적으로 80만원의 보험료라면 급여의 10%가량인 30만원은 예기치 못한 상황에 대비한 보장성 보험으로, 50만원가량은 평균수명의 연장에 대비한 노후연금(변액연금등)으로 가입하는 것이 합리적입니다. 교육비의 경우 현재 30만원이나 향후 크게 증가할 수 있다고 생각되므로 100만원의 활용방안 언급시 장기성 상품보다는 중기(3~4년) 상품이 적합합니다.

그 다음으로 현재 저축 가능한 55만원과 4월에 만기되는 친목계에 불입되었던 45만원, 총 100만원을 활용해 고객님의 재무목적인 노후준비와 자녀교육비 마련 방법을 말씀 드리겠습니다.

첫째, 재테크는 세테크부터라는 말이 있을 정도로 세금의 절세는 그 출발점이 됩니다. 가장 먼저 고려해야 할 상품이 세제적격연금펀드 또는 세제적격연금저축보험으로 매월 25만원씩 불입해야 합니다. 매년 300만원까지 본인의 과세표준구간에 따라 소득공제(6.6%~38.5%)를 받을 수 있습니다. 세제적격연금펀드는 매월 불입되는 25만원이 본인이 지정하는 국내외펀드에 투입되는 투자형 상품이며, 세제적격연금저축보험은 은행의 정기적금처럼 보험사에서 정한 공시이율로 불입되는 매우 안전한 상품입니다. 단 55세 이후에 연금으로 수령해야 하고 최소납입기간이 7년이라는 점은 유의해야 합니다. 급여생활을 하든 자영업을 하든 소득이 발생하는 한 매년 300만원씩 불입하고 소득공제를 받는 것이 유리합니다.

55세가 되면 자녀의 나이는 22ㆍ21세가 되므로 55세 이후에 연금으로 수령해 자녀의 학자금 또는 노후연금으로 활용하면 좋을 듯합니다.

둘째, 100만원 중 25만원 제외한 75만원은 국내 및 해외펀드로 운영하기를 추천드립니다. 정기적금의 경우 저금리에 세금까지 고려하면 적절한 재테크 수단이 될 수 없어 투자성향을 점검한 후에 적립식펀드로 운영하는 것이 효율적이라고 생각됩니다. 75만원을 50대 50으로 배분해 국내펀드와 해외펀드에 나누어 가입하면 분산효과를 볼 수 있다고 생각됩니다. 국내펀드의 경우 주식양도차익은 비과세가 적용되나 해외펀드는 올해부터 수익이 발생하면 15.4%의 이자소득세를 납부해야 합니다. 해외펀드의 경우 신흥시장 위주의 투자를 권유 드리며, 3~4년간 불입하기를 추천합니다. 주가의 움직임과 상관없이 꾸준히 적립해야 평균매입단가를 낮추는 효과를 볼 수 있어 적절한 수익률을 추구할 수 있다고 봅니
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은행 대출로 재건축을 했다가 빚더미에 앉은 부모님을 보고 돈의 무서움을 절감한 여고생은 돈의 정체를 알기 위해, 돈의 주인이 되기 위해 금융학을 전공했다. 
은행원으로서 직장 생활을 하며 서민들만 모르는 은행 거래의 비밀을 보고 은행과 ‘거래’만 하는 대다수 서민들에게 은행을 ‘활용’하라는 메시지를 전하기 위해 <은행의 사생활>을 펴낸 당찬 주인공이 있다. 

사람들은 은행에 들어가면 대기 번호부터 뽑는다. 어쩌다 20~30명이 대기 중이면 짜증도 나고 마음만 바쁘다. 그런데 대기번호도 뽑지 않고 유유히 VIP 상담실로 들어가 업무를 보는 사람들을 보면 패배감마저 든다. 은행에서조차 차별을 받다니…. ‘은행은 분명히 차별하며 자기하고 친한 사람만 잘해준다!’는 공공연한 비밀을 솔직하게 밝히는 전직 은행원 박혜정씨를 만났다.
“은행에 근무하며 밖에서 봐온 은행과 은행원으로서 본 은행이 많이 다르다는 걸 알았어요. 은행에서는 대출을 해줄 때 자금 상황이 어려운 고객에게는 금리를 올리고, 부자 고객에게는 낮은 금리로 돈을 빌려줍니다. 적금이나 예금 금리까지 고객에 따라 변동이 심하더군요.”
서민과 부자 고객의 은행 거래 방식이 다르다는 것, 은행 거래에도 요령이 있다는 걸 알려야겠다는 생각으로 블로그에 이런 정보를 올렸고, 주변의 폭발적인 반응에 힘입어 강의도 하고 칼럼도 쓰다가 아예 <은행의 사생활>이라는 책을 냈다.
똑 부러지는 말솜씨에 미모까지 갖춘 박혜정씨. 그러나 무엇보다 그녀는 많은 사람들에게 올바른 재테크 가치관을 심어주고 싶은 열망이 강해 보였다. 청소년기에 겪은 ‘빚’에 대한 혹독한 경험이 스승이 되었다.
“아버지는 유산을 받아 돈의 어려움을 별로 모르시는 분이었어요. 제가 고등학교에 다닐 때 10년 정도 살던 집을 헐고 지하 1층, 지상 5층짜리 상가 건물을 지었는데 건축비의 상당 부분을 은행에서 대출 받았어요. 하지만 IMF가 터져 경기가 나빠지자 상가는 안 나가고 집값은 떨어지고 대출이자는 살인적으로 오르고, 결국 이자가 연체되기 시작하니까 빚이 눈덩이처럼 불어난 거죠. 그때 부모님은 돈의 노예였어요. 매달 은행에 이자를 바치는데도 원금은 줄어들지 않고, 은행 독촉 전화로 부모님은 매일 다투고… 은행의 역할은 빨리 망하도록 도와주는 것뿐이었죠. 그때 결심했어요. 나는 돈의 노예가 되지 않고 주인이 되겠다. 돈이 무언지 꼭 알아내고 말겠다고요.”
대학 진학을 앞두고 있던 박씨는 사업가가 되겠다는 포부를 갖고 중국행을 결심했다. 1년 동안 중국어를 익히고 돈을 공부하겠다는 생각으로 베이징대학 경제학부 금융학과를 지원했고, 통역 아르바이트를 하면서 용돈을 벌었다. 당시 중국에서는 박람회가 많이 열렸는데 무역 상담 통역을 하다 보니 CEO의 마인드라든가 사업의 영역, 노하우 등을 자연스레 터득했다. 
돈을 벌기 위한 아르바이트가 사업가의 역량과 노하우를 배우는 지름길이 된 것. 무엇이든 열심인 그녀는 실력을 인정받아 코트라(KOTRA)의 전담 통역원이 되었고 ‘박마담’이라는 애칭도 생겼다. 아르바이트생을 직접 모집,선별·관리하며 고정적인 수입을 얻었다.

은행원과 친해지고 흥정하라
20대 초반 그녀의 머릿속은 ‘돈’과 관련된 것으로 가득했다. 대학생 때부터‘맞벌이 부부 10년 안에 10억 벌기’ 카페에 가입해 활동하며 부자의 꿈을 키웠고, ‘돈’ ‘재테크’ ‘성공’을 다룬 책과 글들을 섭렵했다. 
젊은 나이에 너무 돈에 집착해 삶의 목표가 오직 ‘돈’이 되면 어쩌나 하는 염려는 다행히 하지 않아도 된다. 오히려 돈의 정체를 똑바로 응시할 수 있었기 때문이다.
“대출 업무를 맡다 보니, 전에 우리 가족이 경험한 것을 똑같이 겪는 수많은 고객과 상황을 목격했어요. 그 일이 부모님의 잘못만은 아니었다는 것도 알았지요.”
고객들의 소비와 자금 관리 방식에도 문제점이 있지만, 대출 상환 능력보다 많은 돈을 대출해주고 금리를 계속 올리는 은행의 대출 과정에도 문제가 있다는 생각이 들었다. 은행은 부자들에겐 금리를 낮춰주고, 연체자에겐 더 많은 이자를 물려 빚을 갚지 못하게 하고 있었다. 평범한 사람들은 대부분 은행과 ‘거래’만 하고, 은행을 ‘활용’할 줄 아는 사람들은 원하는 시기에 원하는 금액을 맘에 드는 금리로 대출 받아 투자를 하고 저축할 때는 높은 금리로 돈을 맡기고 있었던 것.
“은행 광고지에 확정 금리가 명시되었다 해도 일반 은행원이나 팀장이 조정할 수 있는 재량권이 있기 때문에 은행 직원과 친해질 필요가 있어요. 흥정이 가능하다는 거죠.” 
이것은 VIP 고객들은 다 아는 사실이지만, 서민들도 얼마든지 흥정이 가능함을 강조한다.그녀가 말하는 은행 사용 설명서에는 대출의 기본 개념부터 좋은 조건으로 받기 위한 방법들, 조금이라도 높은 금리로 적금을 가입해 종자돈을 만드는 법, 남보다 환율 우대를 받는 법 등이 있다. 재테크를 제대로 하기 위해서는 은행의 메커니즘을 알고, 그 안에서 돈의 흐름을 읽는 요령을 터득할 필요가 있다는 것이다.

재테크는 목표 세우기가 우선
공부나 일을 할 때 목표를 세우고 하는 것과 그냥 하는 것은 다르다. 목표가 없으면 결과도 없는 것은 재테크에서도 마찬가지. 그녀는 우선 큰 종이를 준비해 자신이 바라는 꿈과 그 꿈을 이루기 위한 장기 목표를 써 내려간다. 
재테크의 목표가 내 집 마련, 10억 만들기, 자녀 등록금이나 유학 자금 만들기, 결혼 자금 마련 등으로 구체화되면 본격적으로 1년 내의 단기 목표를 세운다. 목표를 아무리 잘 세워도 그것이 이루어질 시기가 너무 멀고 힘들게 느껴지면 포기하기 쉽다. 눈에 보이는 시기의 실현 가능한 목표를 만들어 액션 플랜을 짜는 것이다. 액션 플랜은 구체적이어야 한다. 
예를 들어 1천만 원을 만들기 위해 ‘월급의 60퍼센트는 무조건 저축’, 부모님 칠순 잔치를 위해 ‘생활비 20만 원 줄이기’등을 정했으면 만기일을 정해 지치지 않게 추진력을 부여하고, 최종적으로 목표를 달성했다면 각고의 노력을 한 자신에게 선물을 해준다. 자축의 시간은 다음 목표를 위한 설레고 즐거운 순간인 것이다.
박씨는 은행원으로 지낸 4년을 과감히 정리하고 사업가로서 꿈을 이루기 위해 새로운 계획을 세우고 있다. 플랜의 밑바탕에는 튼튼해진 경제관념과 올바른 소비 습관, 빚의 개념, 투자의 주관을 갖춘 자신감이 있다.
“저는 여전히 부자를 꿈꿉니다. 하지만 그냥 부자가 아니라 행복한 부자예요. 은행에서 일하며 불행한 부자들을 많이 보았거든요. 그들 역시 다른 형태의 돈의 노예였기에 돈이 결코 행복을 가져다주는 것만은 아니라는 사실을 깨달았어요.”
그녀에게 재테크는 행복을 위한 여러 방법들 중 하나일 뿐이다. 인생의 목표를 세우고 행복한 삶을 만들어가고자 마음먹었다면 ‘재테크에 대한 공부’는 그 목표를 빨리 이루게 해줄 수단이 될 수 있고, 그것이 재테크가 즐거운 이유라는 그녀. 
건강하고 지혜로운 사고를 하며 미래에 대한 꿈과 열정이 넘치는 이 매력적인 아가씨, 너무나 욕심나는 신붓감이다. 중매라도 설까 하여 슬쩍 물었더니 내년에 결혼할 예정이란다. 축하와 더불어 그녀가 정말 ‘행복한 부자’가 될 거라는 기대와 확신을 보낸다.

숙지해서 저도 부자가 될꼐요;

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틈새 물건 노려야 돈 된다

경매시장이 급속히 위축되고 있다. 정부의 DTI 규제로 집값 오름세가 한풀 수그러들고 저렴한 급매물이 등장하면서 입찰률이 떨어졌기 때문이다. 그러나 여전히 한 푼이라도 싸게 아파트를 사려는 수요자들이 몰려드는 경매장은 부동산 실속투자자들의 최대 관심 대상이다. 특히 무주택자나 여윳돈 소액 투자자들에게는 값싸게 부동산을 사들이는 경매는 부동산 할인매장으로써 최대의 매력 투자처이다.

경매가 핫이슈로 주목받는 이유는 부동산값이 하향 안정세에도 불구하고 시중에 쉽게 저가매물을 찾기 쉽지 않기 때문이다. 올 들어 전국 법원에서 경매에 부쳐졌다 낙찰된 부동산만 7만 여건에 총 11조원 규모의 자금이 몰렸다. 낙찰율과 낙찰가율은 각각 64%, 76%로 전년 대비 낙찰율은 4%p 오르고 낙찰가율은 4%p 하락했다.

2010년 상반기까지 경매시장을 통한 부동산투자는 인기를 끌 전망이다. 앞으로 경매 물량의 꾸준한 증가로 수요자들의 저가매물 탐색전이 이어질 것이기 때문이다. 기존 대출자의 상환 부담과 금융권 부실채권 증가 여파로 경매로 유입되는 물량이 늘어 값싸게 부동산을 장만할 기회는 넉넉하다. 실속 투자자라면 저가 우량물건을 중심으로 검색해보는 것이 유리하다.

다만 값싸게 사야 차익을 거둘 수 있는 경매시장에서 최대의 수익을 올리려면 경매 시작부터 투자전략을 세울 필요가 있다. 입찰경쟁이 치열한 인기지역 물건의 입찰을 고려할 경우 몇 개월간 경매시장의 추이를 지켜봐야 한다. 저가낙찰이 늘거나 우량물건이 나타나는 시기를 노려 집중적으로 입찰하는 전략이 최선이다.

투자자들은 부동산값 상승 초기에 집중적으로 입찰하려는 성향이 있다. 내 집 마련의 조급함과 경쟁을 피하기 위해 우르르 입찰에 참여했다가 고가에 낙찰되는 사례를 보고 영영 경매시장을 떠나기도 한다. 따라서 인내심을 갖고 최근의 낙찰 추이를 지켜본 후 경매의 틈새 물건을 노리는 전략이 필요하다.

틈새물건-입찰 꺼리는 비선호, 틈새종목

경매에서 틈새투자란 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매는 공개경쟁입찰 방식으로 진행되다보니 많은 사람이 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 반면 비선호 종목은 통상 낙찰가 대비 5~10% 정도 낮은 값에 낙찰된다.

예를 들어 서울지역 아파트 경매물건의 경우 낙찰가율 86%대, 수도권의 경우 80%대, 지방의 경우 75% 선을 보인다. 통상 대단지, 브랜드, 중소형 아파트의 경우에는 90%선을 넘어서며 시세 대비 큰 차익을 거두지 못하는 실정이다. 입찰경쟁률도 7대 1 수준이어서 최저가만 써내면 떨어지기 십상이다.

그러나 같은 아파트라도 저가에 낙찰되는 물건들은 따로 있다. 강남권과 버블세븐지역 등 인기지역 아파트 경매물건이라도 낙찰가율 80%를 넘지 않는 틈새 경매물건으로는 빌라형,  고가 대형아파트, 오피스텔 또는 주상복합형아파트, 맨션형과 타워형, 복합빌딩 아파트, 나홀로 아파트 등은 낙찰가율이 낮은 편이다.

이렇게 낙찰가율이 낮은 이유는 무엇일까. 바로 투자자들의 선호도가 낮아 입찰장에 사람이 모이지 않기 때문이다. 중소건설사가 지은 비브랜드, 저층이나 고층, 중층의 단지 규모 작은 아파트는 일단 가격상승폭이 적고 주거환경이 불편할 것이라는 인식이 저변에 깔려있어서다. 같은 가격을 주고 경매로 산다면 차라리 인기 아파트를 사겠다는 경매투자자의 심리가 경매시장에도 반영되어 있다.

최근 틈새 종목을 공략해 성공한 사례를 알아보자. 지난 달 서울 강동구 천호동 현대코아아파트가 경매로 나왔다. 35평형이며, 25층 중 24층으로 고층 아파트는 감정가 3억 원에서 2회 유찰해 최저가는 1억9200만원이었다. 소유자가 거주하고 있으며, 등기부상의 권리도 낙찰로 인해 모두 깨끗하게 말소되는 아파트였다. 6명이 입찰한 끝에 P씨에게 2억3133만원(감정가의 77%)에 낙찰됐다.

현재 시세가 3억 선임을 감안할 때 6000만 원 이상 저렴하게 아파트를 낙찰 받았다. 대단지 아파트 평균 낙찰가율이 86%인 점을 감안하면 9% 정도 낮은 값에 낙찰된 셈이다. 이렇듯 동일지역 아파트라도 주상복합이나 맨션형과 복합형 아파트는 낙찰가율이 낮다. 경매물건 상 아파트 명칭이 ‘-타워, -빌, -리버, -코어’로 불릴 경우 낙찰가율와 경쟁률이 낮은 건 당연하다.

반면 경매시장에서 단골(?)로 고가 낙찰되는 아파트는 정해져 있다. 강남권과 버블세븐·도심의 지명도 있는 대단지 새 아파트, 수요 많은 중소형 면적, 로열층, 역세권아파트, 개발호재가 있어 관심이 몰리는 유망지역의 아파트도 낙찰가율이 감정가 수준을 웃도는 경우가 대부분이다. 인기 상종가 아파트에 입찰하느니 차라리 급매물로 아파트를 장만하는 게 훨씬 나은 경우도 허다하다.

투자자들이 한꺼번에 몰려 감정가 수준에 낙찰되는 경매물건에 줄을 서는 것보다 경쟁률이 낮고 값싸게 낙찰되는 물건이 훨씬 실속이 있지 않은가. 물론 이런 비브랜드 아파트라도 거래가에 준해 감정평가금액에 반영되기 때문에 감정가가 시세를 반영하고 있음은 물론이다. 오히려 환금성이 떨어지는 아파트의 경우 감정가가 낮은 것이 일반적이다.

요즘 인기 많은 다세대와 오피스텔도 마찬가지다. 남들 따라가기 식 인기몰이 물건만 고집하면 차익을 거두기 어렵다. 발상의 전환과 함께 틈새시장을 공략하면 더 많은 기회를 가져다주는 투자처가 바로 경매시장이다. 입찰 전 최근의 낙찰사례를 살펴보고 한 푼이라도 저가에 낙찰되는 물건과 종목을 연구해볼 필요가 있다.

감정가 이용한 ‘시간차 입찰’ 주효

사실 경매의 실전고수들이 노리는 물건은 따로 있다. 바로 틈새물건들이다. 일반 경매투자자들이 몰리는 일반 물건에는 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 틈새물건을 공략한다. 저가 낙찰에 차익을 남기는 물건은 겉보다 실속 있는 물건, 외관상 어려워 보이지만 협의를 통해 해결할 수 있는 물건들이다.

특히 허름한 주택의 경우 리모델링을 염두에 두고 저가에 낙찰 받는다. 지은 지 오래돼 노후한 주택은 싼 값에 낙찰이 가능하다. 2회 이상 유찰이 보통이고 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받는다. 헐값에 낙찰 받아 개·보수해 임대수익을 올린 후 높은 값에 되판다. 특히 땅이 넓은 허름한 주택은 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다.

명도가 어려워 보이는 경매물건도 낙찰가율이 낮다. 주택에 세입자가 많으면 단순한 경매물건 보다 낙찰가율이 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸린다고 판단해 입찰을 자제한다. 까다로운 인도 과정을 해결해야하지만 다수 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이어서 우선 배당을 받게 되므로 명도가 어렵지 않다.

감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법. 특히 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 경쟁을 피할 수 있다. 시세보다 낮게 감정된 아파트를 고르려면 한발 앞선 경매물건에 대한 정보가 필요하다.

경매의 틈새상품은 진흙 속에 숨어있다. 단기간에 집중적으로 여러 물건을 답사해 보면 반드시‘진주′물건을 찾는 게 어렵지 않다. 간혹 시세보다 크게 싼 아파트에서 우량상권 내 소형 상가까지 다양한 물건을 만나게 된다. 다만 열심히 다리품을 팔아야만 성과를 기대할 수 있다. 너무 인기지역 물건만 고집하다간 돈 되는 물건을 놓치기 쉽다. 특히 내 집 마련실수요자라면 다소 넓은 범위 대에서 경매물건을 고르는 게 유리하다.

값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 빨리 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 틈새물건을 공략해야 한다. 눈높이를 조금 낮춰 노후아파트나 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 아파트, B급 상권의 2~3층 상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황 상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.

출처 : 부동산 생생 토크

~~~~~~~~~~~~~

틈새시장을 노려라가 결론인듯

어려워 어려워
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발행 하는 내용이 아니라 개인적으로 모으는 인터넷에서 떠도는

재테크 관련 정보들..

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~`
단돈 100만원도 분산 투자 잘하면 5억 만들수 있다[5]
추천 8 | 조회 13995 | 번호 461815 | 2009.03.26 09:38 CFS (jin_***) 작성글 전체보기

[길 위의 투자자]

길위의투자가) 왜 분산 투자(포트폴리오)를 해야 할까?

無明) 투자서적에서 말하듯이 계란을 한 바구니에 담으면 너무 위험 하잖아.

 길위의투자가) 그럼 왜 위험하면 안 되는데?

 無明) 위험하다는 것은 원금이 이 깨질 확률이 그 만큼 높다는 것이니까. 한 바구니에 모든 계란을 담았다가 혹시 바구니가 떨어지기라도 한다면 계란이 다 박살 나잖아.

 길위의투자가) 에이 그래도 위험하단 얘기는 그만큼 기대 수익이 높다는 거잖아. 왜 하이리스크-하이리턴(high risk-high return)이란 말도 있잖아. 위험한 만큼 큰 수익을 얻을 수 도 있는데?

 無明) ……..그래도 위험한 건 사람들이 싫어 하잖아.

 길위의투자가) 더 많이 가질 수 있다면 위험하면 좀 어때? 어차피 주식투자란 것이 위험을 감수하는 대신 큰 수익을 얻고 싶어서 하는 것이잖아. 그렇다면 사람들이 위험을 싫어하는 것 만 같지는 않은데?

 無明) ……. 그럼 왜 분산 투자를 해야 하는데?

 

 많은 분들도 같은 의문을 가진 적이 있을 것이다. 무슨 내용인지는 알 것도 같지만 그래도 확실한 몇 종목에 투자하는 것 보다 분산 투자를 하는 것이 왜 더 효과적 인지 구체적으로 와 닿지 않는다는 것이다.

 

우리가 분산투자를 해야 하는 이유는 흔히 사람들이 얘기하듯이 리스크를 줄이기 위해서란 말로는 그 느낌을 알 수 가 없다. 그 리스크가 우리의 실적에 구체적으로 어떠한 모습으로 다가오는지 알기에는 너무나 막연한 표현이기 때문이다.

 

나는 말한다. 분산 투자를 해야 하는 이유는 그래야만 우리가 복리의 마술을 부릴 수 있기 때문이다.

 

다음에 나오는 표를 본다는 보다 명확하게 이해 할 수 있을 것이다.

 

(단위: 만원)

 

    A 투자안

   B 투자안

 C투자안

수익률

수익률

수익률

1

10%

1,100

9%

1,090

30%

1,300

2

10%

1,210

11%

1,210

-10%

1,170

3

10%

1,331

8%

1,307

40%

1,638

4

10%

1,464

12%

1,463

-20%

1,310

5

10%

1,611

7%

1,566

50%

1,966

6

10%

1,772

13%

1,770

-30%

1,376

7

10%

1,949

6%

1,876

60%

2,201

8

10%

2,144

14%

2,138

-40%

1,321

9

10%

2,358

5%

2,245

70%

2,246

10

10%

2,594

15%

2,582

-50%

1,123

10년간 수익률

100%

159%

100%

158%

100%

12%

평균수익률

10%

15.9%

10%

15.8%

10%

1.2%

 

 

위의 표와 같이 A,B,C 세 개의 투자안이 있다고 하자. 투자원금은 1000만원 이고 매년 투자수익을 재투자, 다시 말해 복리로 투자한다고 가정하자. 보다시피 셋 다 연평균 수익률은 10%이다. 차이가 있다면 A투자안은 매년 수익률이 일정하고 C투자안은 매년 수익률의 변동성 즉, 표준편차(분산)가 크다는 것이다. B투자안은 수익률 변동성이 있지만 차이는 크지 않다. 위 표와 같이 10년간 투자를 한다면 10년후 A투자안은 159%의 수익을 올려 원금 1,000만원이 2,594만원으로 불어 있지만 C투자안은 12%의 수익을 올려 실제 이를 10년으로 나눈다면 단지 연평균 1.2%의 수익만을 얻었다는 것을 알 수 있다. 이는 단순 연평균수익률10%에 턱없이 못 미치는 저조한 실적이다.

 

바로 C투자안의 경우가  일반인들이 주식시장에서 절대 돈을 못버는  이유 중 하나다. 그리고 또 우리가 분산 투자를 해야 하는 이유이기도 하다. 포트폴리오를 구성해야 하는 이유는 위와 같이 같은 기대수익률이라도 분산(표준편차)이 크면 단지 변동성이 크니 느끼는 위험이 크다는 것이 아니라 실제로 수익이 작아지거나 원금 손실 가능성이 커진다는 것이다.  왜냐하면 복리의 마술을 부릴 수 없기 때문이다. 우리가 매년 일정한 금액을 투자한다면 다시 말해 단리로 투자한다면 A안이나 C안의 10년후 벌어 들인 금액은 같을 것이다. 왜냐하면 단순히 매년 수익률의 합을 10으로 나눈 연평균 수익률이 같기 때문이다. 하지만 복리로 투자 한다면 10년후의 결과는 실로 엄청난 것이고 이를 20년으로 좀 더 확대한다면 비교할 수 도 없는 결과가 나올 것이다. 왜냐하면 복리로 투자한다는 의미는 첫째, 벌어들인 수익을 원금에 더해 재투자 한다는 의미이고 둘째, 손실이 발생했다면 원금에서 손실을 제외한 금액만을 투자할 수 있다는 것이기 때문이다. A투자안 처럼 손익의 편차가 적다면 벌어 들인 수익이 계속 재투자 되어 시간이 지날수록 이익의 규모가 기하급수적으로 늘겠지만 C투자안 처럼 손익의 편차가 클 때 손실이 난 금액만큼 재보충해서 투자할 수 없다면 투자원금 자체가 줄어 들기 때문이다. -50%난 원금을 회복하려면 +100%의 수익을 올려야 한다. B투자안은 A투자안보다 변동성은 있지만 그 폭이 크지 않아 A투자안과 결과적으로 큰 차이가 나지 않는다.

 

분산 투자를 말하는 사람 중 어느 누구도 위험의 분산만 말하지 그것의 바탕이 되는 핵심원리가 바로 복리 투자(수익의 재투자)의 마술 인 것을 모른다. , 분산투자(포트폴리오)는 복리의 마술을 부리기 위한 전제 조건이다. 다시 말해, 기대수익률(평균수익률)에 가장 근접하게 만들기 위해서 분산투자를 해야 하며 그래야 기대수익률을 재투자하여 복리의 마술을 부릴 수 있기 때문이다.

 

우리가 위대한 투자가라 칭하는 워렌버핏은 1965부터 2003년까지 39년간 연평균 23.2%수익을 얻었다. 사실 수익률 자체만 보면 그리 대단한 수익률이 아닐 수도 있다. 가끔 주식투자 수익률 게임에서 접하는 성적과 비교하면 이 정도 수익률로는 순위 안에도 못 들 것이다. 하지만 핵심은 워렌 버핏이 꾸준한 수익을 얻었다는데 있다. 39년간 마이너스 수익률을 기록한 해는 2001 -6.2%로 단 한번뿐이며 S&P500지수와 비교해서는 39년간 단 5차례만 S&P500수익률에 못 미쳤고 나머지 34차례는 S&P500수익률을 앞섰다. 다시 말해 워렌 버핏이 성공한 핵심도 결국은 수익률의 편차를 줄여 복리의 마술을 부렸다는데 있다. (워렌버핏에 대한 평가는 이미 언급 하였죠^^)

 

 

다시 다음의 표를 보자. 아래는 1999년부터 2008년 까지 실제 코스피 지수의 변화추이와 실제 1,000만원을 복리로 코스피 지수에 투자했다고 가정했을 때의 실제 실적을 보여주는 표이다.

 

 

지수

 수익률

 금액

1998

562.46

 

1,000

1999

1028.07

82.78%

1,828

2000

504.62

-50.92%

897

2001

693.7

37.47%

1,233

2002

627.55

-9.54%

1,116

2003

810.71

29.19%

1,441

2004

895.92

10.51%

1,593

2005

1379.37

53.96%

2,452

2006

1434.46

3.99%

2,550

2007

1897.13

32.25%

3,373

2008

1180.67

-37.77%

2,099

 수익률

 

151.94%

110%

 연수익률

 

15.19%

10.99%

 

 

괜찮은 수익률인가? 저마다의 기준에 따라 다르겠지만 어쨌든 단순 연평균 수익률이 약 15.2%로 워렌버핏이 달성한 연평균 수익률 22.2%에 못 미치지만 그래도 괜찮아 보인다.

 

하지만 표에서 보면1998년 마감 종가로 코스피지수에 투자한1,000만원은 10년 후 08년 말에 2,099만원이 되었다. 수익률 110%을 거둔 것 인데 이를 연수로 나누어 복리 수익률로 계산하면 약 년11%의 수익을 올린 것이다. 단순 연평균 수익률 보다도 4%넘게 떨어진다. 이것은 수익의 표준편차가 크기 때문이다. 하지만 이도 10년간 주식을 팔지 않고 보유했을 때 얻을 수 있는 수치이다.

 

표를 보면 2000년에는 코스피지수가 전년대비 약 -51%하락하고 08년에는 약-38% 하락 한 것을 볼 수 있다. 이는 1999년도 말에 주식 투자를 시작한 사람들은 1년 만에 원금의 반 이상을 손해 봤다는 얘기 인데  그 후에도 변함없이 계속해서 주식을 보유할 수 있는 인내를 가진 사람이 몇이나 될까? 아마 그 다음에 조금 회복하다가 다시 하락하면 겁이 나서 파는 사람이 대다수 이지 않을까? 더군다나 1999년 말의 지수를 회복한 해는 2005년으로 무려 약 6년의 기간이 지나서야 가능했다. 그 기간 동안 변함없이 한국경제와 한국인의 저력을 확신하며 주식을 보유할 수 있는 일반투자자들이 얼마나 될까? 여러분은 과연 그럴 수 있다고 생각하나?

 

 위 표의 수익률은 전체 주식시장을 의미하는 코스피 지수를 대상으로 한 것이다. 보통 일반투자자는 몇 개의 개별 종목에만 투자하는데 이것의 주가 변동성은 당연히 코스피지수 보다 클 것이다. 그렇다면 대다수의 일반투자자는 위에서 설명한 바와 같이 그 변동성으로 인해 위 표의 수익률 만큼도 얻지 못한다는 얘기가 된다. 더군다나 신용거래를 하거나 빌린 돈으로 투자를 했다면 아마 중간에 시장에서 퇴출되었을 것이다.

 

참고로 일본의 니케이225지수와 미국 S&500지수의 추이를 보면 거의 절망적이다

 

) 일본 니케이 225지수             

 

일자

지수

수익률

금액(만원)

1998

13,842

 

1,000

1999

18,934

36.79%

1,368

2000

13,786

-27.19%

996

2001

10,543

-23.52%

762

2002

8,579

-18.XXX

620

2003

10,677

24.45%

771

2004

11,489

7.61%

830

2005

16,111

40.24%

1,164

2006

17,226

6.92%

1,244

2007

15,308

-11.13%

1,106

2008

8,860

-42.12%

640

 

 

-6.60%

-36.00%

 

 

-0.66%

-3.60%

 

 

) 미국 S&500지수

일자

지수

수익률

금액

1998

1,229

 

1,000

1999

1,469

19.53%

1,195

2000

1,320

-10.14%

1,074

2001

1,148

-13.04%

934

2002

880

-23.37%

716

2003

1,112

26.38%

905

2004

1,212

8.99%

986

2005

1,248

3.00%

1,016

2006

1,418

13.62%

1,154

2007

1,468

3.53%

1,195

2008

903

-38.49%

735

 

 

-9.98%

-26.52%

 

 

-1.00%

-2.65%

 

 

물론 10년간 주식시장이 좋지 않다고 해서 다음 10년도 좋지 않을 것이라 할 수는 없다. 향후 10년은 엄청난 상승을 기록 할지도 모른다. 하지만 과거 10년간 일본과 미국에서 꾸준히 주식 투자한 사람은 이미 원금의 대부분을 손해 보았을 것이다. 이미 종자돈 자체가 줄어든 상태라 설사 10년간 큰 폭으로 상승한다 해도 원금을 회복하기가 쉽지 않을 뿐더러 짧은 사람의 인생에서 경제활동 가능기간 중10년의 세월이란 거의1/3에 해당하는 기간이다. 향후 10년이 좋아진들 무엇 하랴

 

 그렇다면 코스피지수에 투자하지 않고 회사채에 투자했다면 결과는 어떠했을까?

 

 

회사채수익률AA-

(단위:%)

금액

회사채BBB-

 

금액

1998.12

8.30

1,000

11.3

1,000

1999.12

9.85

1,083

12.85

1,113

2000

8.12

1,190

11.8

1,256

2001

7.11

1,286

11.24

1,404

2002

5.88

1,378

9.31

1,562

2003

5.61

1,459

9.89

1,707

2004

3.73

1,541

8.14

1,876

2005

5.49

1,598

9.21

2,029

2006

5.18

1,686

7.97

2,216

2007

6.73

1,773

9.16

2,393

2008

8.35

1,892

12.3

2,612

 

 

89%

 

161%

 

 

8.92%

 

16.12%

(자료:통계청. 회사채BBB- 98,99년 자료는 구하지 못해 AA-에 스프레드3%포인트 더해준 수치로 가정)

 

신용등급 AA- 3년 만기 회사채에 과거 10년간 복리로 투자했다면 총89%의 수익을 올려 연평균 8.92%수익을 달성하고 신용등급 BBB- 3년 만기 회사채에 투자했다면 총 161%수익 연평균 16.12%의 수익을 올릴 수 있었다.

 

! 위와 같은 결과를 놓고 본다면 여러분이라면 어디에 투자하겠는가? 위의 자료만 놓고 보면 회사채 투자가 더 낫다고 할 수 있을 것이다. 수익률의 변동성(받을 스트레스)을 감안하면 더더욱 그럴 것이다. 물론 이것은 결과론적인 판단일 수 도 있다. 향후에 어떻게 진행 되리라 예측하기란 사실 어렵다.

 

따라서 시장을 이길 수 없는 대부분의 일반투자자는 주식투자시에는 철저한 분산투자내지 인덱스펀드나 코스피200 ETF 등 에 투자해야 하고 또한 코스피지수 자체의 변동성이 무척 크므로 주식 이외의 채권이나 기타 자산으로 분산 투자하여 변동성을 줄여나가야 한다. 물론 주식과 움직임이 다른 즉, 상관관계가 낮은 자산으로 분산해야 한다.

 

하지만 조금이라도 수익률을 높이기 위해 직접 종목을 선택해서 분산투자하고 싶다면? 별로 추천하고 싶지는 않다. 시장을 이기기란 쉽지 않으며 조금이라도 시장을 이기기 위해 즉, 약간의 수익률을 더 얻기 위해 들여야 하는 노력과 비용은 그 대가가 너무도 크다.

 

그래도 난 연평균 10%수익에 만족을 못하겠다. 워렌버핏처럼 시장을 이기겠다. 그러기 위해 내 모든 것을 전문투자자가 되는데 쏟을 것이다. 라고 한다면?       ………………  행복 할 자신 있으세요?

 

그렇게 굳은 결심을 하신 분들에게 제가 혹시 도움이 될 수 있을 지도 모르니 시장을 이길 수 있는 원칙과 접근 방법 등에 대해서는 다음에 또 글을 올리겠습니다.

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